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物業萬億市場誰在低調蟄伏
發布時間:2018-03-29 作者:admin 瀏覽:

 

最底層的需求通常蘊含著最龐大的價值。衣食住行之中,物業占得一個“住”字。

 

據相關人士測算,按照當前國務院的人口發展規劃目標,在不考慮物業管理費漲價因素的情況下,我國物業管理服務行業2030年的潛在市場規模將超過1.3萬億元人民幣。

 而隨著全國各地各大城市推進智慧城市、智慧社區的建設,物業行業更是被賦予了新的想象空間,吸引了包括騰訊、阿裏巴巴在內的巨頭進場。

 在成為下一個金礦之前,行業的躁動已經體現在嗅覺靈敏的資本市場上:最近上市的物管企業,動輒出現40、50倍的PE估值。

 一、彩生活等早期上市的老牌物管企業,或許不日就會迎來重新評估。

二、彩生活和雅生活分別是最早和最遲登陸港股的兩家物管企業。

 從業績表現上來看,彩生活和雅生活兩家企業其實難分伯仲。2016年,彩生活錄得營業收入13.42億元,淨利潤2.16億元,分別同比增長62.16%和18.26%,同期雅生活的營收和淨利潤分別為12.44億元和1.69億元。

 業績相近,估值差距卻較大,為什麽?不妨先來看一下雅生活的估值邏輯。

 對一家企業的內在價值進行評估,一種通用的做法是現金流量折現法,即預測公司將來的現金流量並按照一定的貼現率計算公司的現值。

 毫無疑問,在貼現率一定的情況下,公司未來的現金流量越高,估值也就越高。一般認為,擁有高未來現金流的企業,要麽像貴州茅台一樣,擁有充分穩定的業績預期作為支撐,要麽像亞馬遜一樣,商業模式充滿想象力,可以多維度拓寬邊界。

 雅生活的高估值,本質上也是同樣的理由:

 1、未來四五年的業績發展有保障。2017年6月,雅居樂集團宣布收購綠地物業100%股權,交易對價為10億元。
收購公告中指出,在2018-2022年,將確保雅居樂每年自綠地開發的物業中獲得700萬平方米物業服務麵積,還有300萬平方米的物業服務麵積的優先獲得權。也即是說,雅生活未來五年至少能增加3500萬平方米物業服務麵積。

2、業務邏輯較清晰。雅生活自我定位為生活模式服務商(即不是單純做物業服務),在線上推出了移動應用程式雅管家、雅商家及雅助手,在線下則打造了包括雅生活體驗中心,推行平台式服務。

 一個明顯的事實是,彩生活在這兩方麵其實並不遜色於同行。

 2017年11月,彩生活和母公司花樣年控股發布公告,稱彩生活將通過四份協議、總對價20.13億元人民幣收購萬象美,後者的核心資產為萬達物業。

 早在2016年,花樣年以體外基金形式收購了萬象美,經過一年多的時間整合改造,終於注入彩生活。

 值得注意的是第二份協議,代價為11.85億元,是四份協議中的重頭戲。協議顯示,彩生活通過向花樣年發行新股份的方式支付9.98億元,用現金支付餘下的約1.86億元,大大緩解了財務壓力。

 萬達物業是一塊相當優良的資產。相關公告顯示,萬達物業管理資產包中涉及132個項目,集中分布在重要二三線城市的核心區域,涉及麵積6406萬平方米。

 截至2017年10月31日止10個月,萬象美錄得收益約12.36億,同比增加17.1%;毛利約4.12億,同比大增128.5%;淨利潤約2.35億,同比大增約15倍。

這意味著,一旦並表,彩生活將直接納入一個體量和自己接近、盈利情況良好且處於高速增長狀態的資產,營收直追目前最高的綠城服務,對於未來業績預期是實打實的利好。

相比萬象美的即插即用,雅生活耗資10億元收購的綠地物業在2017年上半年還處於略微虧損狀態,營收剛剛超過6000萬元。雅生活還需要通過資源整合、優勢互補等方式才能真正消化這一資產,麵臨的壓力不小。

三、在物業管理的商業模式上,彩生活則一直走在最前列。早在騰訊、阿裏等巨頭公司進場之前,彩生活就意識到傳統的物管模式難以為繼,積極擁抱互聯網。

 如果說雅生活通過線上線下結合推行平台式服務,彩生活則在平台的基礎上更進一步,打造了一個生態圈:

 以現有的物業管理服務為基礎,通過輕資產擴張手段不斷擴大服務麵積,作為切入互聯網平台的起點和入口;在此基礎上圍繞社區場景的各個維度孵化各個E化平台為用戶提供服務。

 彩生活的“平台輸出+小股操盤”模式使其擁有了輕資產擴張的能力。公開資料顯示,截至2017年年中,彩生活的平台服務麵積已經高達8.49億平方米。

 而截至2017年11月末,彩生活的互聯網平台——彩之雲注冊用戶數量已達900萬,較2017年中期的400萬增長125%;平台成交金額(GMV)累計達45億元,平均每個用戶貢獻500元的收入。

 除此之外,彩之雲還孵化了E維修、E能源、E停車、E教育等多個垂直應用。

 在增值服務方麵,同行們尚不能和彩生活匹敵。截至2017年9月30日,雅生活推出的移動服務程式雅管家的用戶數量接近24萬,與彩生活的差距較大。

 此外,彩生活的毛利率在港股物業企業中遙遙領先。這主要是因為彩生活的收費方式以酬金製為主,相較於包幹製營業成本較低,不過生態圈中逐漸成型的增值服務對於毛利率也有一定的拉動作用。

 

 可以看到的是,對比同行或是互聯網巨頭,彩生活早已先一步對物業進行生態化改造。這一先發優勢將使其牢牢地在未來的物業商業模式中占據一席之地。

 而來自萬達物業的利潤以及龐大的規模決定了公司未來的業績能有穩健長足的發展。

 因此,在物業行業迎來重大變革的前夜,有足夠的理由相信彩生活應當享有與雅生活、綠城服務等物管企業同等的估值待遇。目前20倍左右的PE和躊躇的股價,或許很快就會成為過去式。

 

 

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