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國家取消物業資質後 物業管理法律工作的思考
發布時間:2018-03-29 作者:admin 瀏覽:

  國務院宣布取消物業服務企業資質核定後,地方政府積極響應,從政府部門的作為中可以看到未來物業法律在工作實踐中的方向:2017年12月15日,住房和城鄉建設部發布了《住房和城鄉建設部辦公廳關於做好取消物業服務企業資質核定相關工作的通知》,希望政府積極參與到資質取消後的物業管理工作中來。
 

  物業管理迎來信用時代
 

  通知可以歸納為:

       一、是取消資質核定,嚴禁以過去的標準作為承接項目的參考條件。標誌著物業管理行業市場化已經是不可逆的趨勢,也彰顯了政府部門對未來物業管理行業進行市場化改革的決心。


  二、是強調發揮鄉鎮人民政府及街道辦的作用,從過去的“一管多”轉變成現在的“多管一”。物業管理行業從過去房地產主管部門專管轉變成與城市管理、民政、公安、價格等有關部門互相配合監管。不斷建立健全物業管理聯席會議製度,以維護社區和諧穩定。
 

  三、是明確服務標準及責任界限,提升物業管理行業服務品質。改變過去權責模糊、互相推諉的現象,保障業主及物業使用人的權益。
 

  四、是明確承接檢驗,減少開發商遺留問題。在物業糾紛中,屬處理開發商遺留問題最多。在未來,物業進行承接檢驗過程中需提前明確責任範圍,從而在產生糾紛之後,能夠以最快的時間找到承擔責任的主體,承擔其責任,解決已產生的問題。
 

  五、是建立健全投訴監督體係。業主應是物業管理行業市場化後的直接受益者,如果業主沒有受益,提出了反對聲音,政府部門需多聆聽多接受,才能提出接地氣的改革措施。


  六、是加強對物業管理行業事中事後監管。采用抽查機製,讓物業服務企業不懈怠,踏踏實實做好服務。
 

  七、是建設物業管理行業信用體係。取消資質不代表取消標準,業主的選擇才是標準,用信用體係來做到政府部門的宏觀管控。讓物業服務企業自主的轉入為以服務為導向的市場監管體製中來。
 

  各地響應《通知》要求頻出新政
 

  通知發布後得到了各省市的積極響應,2017年12月18日,河南省新修《河南省物業管理條例》,在新版條例中規範了物業費的管理,物業費隻能按照服務合同中規定的標準收取,如果需要調整,必須經過業主大會同意。此措施是業主自我管理及社會化服務相結合原則的體現。同時增加了專營單位設施設備發生故障時或者損壞時,業主、業主委員會、物業服務企業應當及時報告,專業經營單位應當及時維修、養護、更新。這些都反映了未來物業管理行業在資質取消後需要提高物業服務活動主體權責意識,提升整體物業服務水平和質量。
 

  深圳市2018年1月15日舉行《深圳經濟特區物業管理條例(修訂草案征求意見稿)》網絡聽證會。對業主委員會、停車位及共有物業進行討論,其中建立業主大會備案製度並發放統一信用代碼證書,設立物業管理指導委員會以及成立業主監事會,依托信用代碼證設立公共賬戶等市場化後的新舉措,都在積極響應法治物業管理行業的建設。
 

  信用時代物業管理法律工作的思考
 

  隨著我國房地產市場的迅猛發展,物業管理行業逐步興起,物業服務成為了人民生活中不可或缺的一部分。物業指的是動產與不動產的統一,人們對生活質量的美好向往讓其產生了對物業服務及物業管理更專業化的需求,即給了物業管理行業更廣闊的市場,在這期間產生了無數優秀的物業服務企業。而建設單位(開發商)及業主成為了物業管理行業的主要客戶。法律的明示作用可以避免發生在與客戶打交道的過程中產生不必要的成本支出,指導著我們物業工作“如何來,到哪兒去”並且規範物業管理行業。
 

  2017年9月6日,國務院總理李克強主持召開國務院常務會議,取消了一級物業服務企業資質核定,這是繼2017年1月12日國務院關於取消中央指定地方實施行政許可事項的決定中,取消二三級物業服務企業資質核定後又一改革措施。擴大“證照分離”試點範圍,打造質量強國已經是國家趨勢。雖然政府部門逐步將工作重點放到物業管理行業中,但是在地方依然存在執法不力的現象,導致物業法律並沒有完全發揮作用。
 

  市場化後,物業管理行業逐漸趨向於大物業及大品牌,但是對於老舊小區,很多品牌物業及大物業都舍棄了這部分市場,將精力集中於寫字樓等商業物業中。老舊小區是物業糾紛的集中區域,小型物業服務企業要想在夾縫中生存,就要爭取這些無人管理或者不受重視的管理區域,管理的不規範,相關部門的放縱使業主及使用人鑽了法律的漏洞,甚至有不誠信的企業犧牲業主的利益,導致物業法律的發展及執行麵臨困境。
 

  路漫漫其修遠兮,吾將上下而求索,麵臨挑戰物業人不斷探索,未來的法律工作應該是對法律風險的防範。隨著物業資質核定的取消,給物業管理行業帶來了更廣闊的市場環境,對於風險的防範是新時期物業法律工作開展的方向,規範市場行為,提高風險意識,降低運營成本。政府應依據物業法律執行工作。政府部門加強對物業工作的事中事後監管已然成為趨勢,未來的物業行業管理工作中,政府會以物業法律作為工作依據,有法必依,執法必嚴。
 

  除此之外,發展需要積極發揮行業協會的作用,行業做到自律。物業管理行業的法製化需要物業協會發揮積極正麵的作用,帶領物業管理行業自律,物業法律工作要與相關物業管理協會相配合,做到理論與實踐相結合。
 

  最後在模式上進行創新——互聯網+物業法律結合。智能社區的概念已經走進千家萬戶,那麽針對智能化及互聯網,物業法律工作要推動智能社區良性建設,給業主及物業使用人帶來便利,但智能社區的概念還在完善階段,產生的法律風險需要在物業工作中注意,既要享受便利也要規避風險,將真正的智能化提供到業主心裏。同時,物業法律工作也要做出相應的變革。物業糾紛及相關案件隨時都可能發生,用傳統理念去尋找律師,可能會影響物業服務企業解決問題的效率,“物業法律+互聯網平台”,搭建一個能夠時時刻刻幫助物業服務企業解決物業難題的互聯網平台。一切探索皆因“無證”時代的興起。
 

  “無證”時代物業服務企業市場經營思路、管理標準及服務標準皆發生變化,在尋找對策中,品牌策略容不得汙點。企業競爭的積極性與主動性都在提高,但物業管理行業逐漸走向法製化,規範化。學習物業法律就變成每個物業人必須要做的事情,不忘初心,用匠心精神打造企業,來迎合“刷臉時代”。打造匠心企業的關鍵是人才。即創新人力發展模式,構建人才強大格局。當人聚到一起,物業管理行業出現新的挑戰,正確處理勞資關係,未來的物業管理行業所麵臨與勞資關係相關的法律問題數量是巨大的,這就使物業法律涉及的範圍更加寬泛。當我們的注意力還停留在《物業管理條例》《物權法》《業主大會與業主委員會指導規則》時,其實物業法律涉及的領域正在擴大,《反壟斷法》《反不正當競爭法》都進入了物業管理行業領域。
 

  在良性物業服務工作的發展中,有法可依是必然趨勢,資質取消後是物業服務法律完善的時期。讓一切工作有據可循。但是物業管理行業的發展單靠法律是不行的,法律是物業管理行業的底線,物業管理行業的發展要高於法律,在物業法律的基礎上開花結果。物業法律工作不僅要深入物業服務企業,更要走到到平民百姓家,進到千家萬戶,進到業主的腦海中。而在資質取消後,政府已經開始作為帶頭人開展物業法律工作,帶動無數的物業服務企業深入了解物業法律,隨著法律法規的不斷完善,全社會法律意識的逐步提升,必定幫助物業管理行業實現經濟效益與社會效益雙豐收,物業人充滿信心!

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